民政部关于废止、修改部分规章的决定（部令38号）

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从本案看不动产的变更登记与善意取得制度

北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋

【内容提要】从民法理论与实践操作来看，不动产买卖相对于动产买卖更为复杂，其法律效果影响面也更为宽泛。因此，法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此，不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例，来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得

一、基本案情
乙对法院民事判决不服，来我院申诉，称：甲、乙为父子关系，甲有一处房产，登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住，甲不允，乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资，房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人，乙之行为构成侵权，应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是：1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利？2、不动产是否适用善意取得？
（一）关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产，国家对其的管理和权属的确认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定，实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生，须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移，已登记变更，所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点；二是登记对抗说，此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间发生效力，不能对抗第三人，日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他人发生交易行为时，要确定对方是否有权转移不动产，只需要信赖登记而不需要信赖任何协议；第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定，可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说，即赋予登记以强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记，或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益，但确实有利于保护登记人、相对人（第三人）的利益，同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案，乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产，但一经登记到甲的名下，丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记，将产权过户到丙的名下，丙即合法取得了对此房的所有权。因此，丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有，并无不当。
（二）关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋（不动产）所有权呢？笔者认为，丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为：
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此，房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序，故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外，我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件：一是取得的财产必须是依法可流通的动产；二是受让人取得财产时出于善意； 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上，形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上，我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式，尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出，因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度（物权变动）来排除不动产不适用善意取得制度，否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动，也即只要交易相对方办理了产权登记，法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样，实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象，基本的共识是如果房屋已经变更登记，由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是，对此适用的民法理论却有不同意见：第一种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人；第二种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为，在这种情形下，不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为，如果不动产买卖没有进行变更登记，所有权就不会发生变动，那么考察公信没有任何意义，而且也不会发生对抗第三人的效力，也就不存在善意取得问题；如果不动产买卖进行了变更登记，变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权，而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，笔者认为，确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中，不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下，要从根本上维护自己的合法权益，各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利，同时介于物权登记中存在的疏漏，买受人应在交易前了解清房屋的权属情况，尽到相关的注意义务，取得全部共有人的同意，以避免日后的纷争。



铁道部


关于会计证管理办法的补充规定

1990年5月15日，铁道部

第1条 为加强全路会计工作和会计人员管理，确保会计证颁发工作质量，依据财政部《会计证管理办法》（以下简称《办法》）制定本补充规定。
第2条 本规定适用于铁路运输、工业、供销、基建、施工企业，其他企业（含集体、多种经营企业）、事业等单位的专职或主要从事会计工作的会计人员。
第3条 按照财政部《办法》第三条、十二条规定，现对各级发证机关和建立持证会计人员业务档案的有关职责明确如下：
1、各铁路局，工业、物资总公司，通号、中土、对外服务公司，教育、科技司等主管部门负责本部门所属单位（包括多经、集经单位，下同）会计证的颁发管理；负责对不具备发证条件会计人员考试的统一部署和命题，负责本机关及直属单位现职会计人员的考试、考核以及建立业务档案工作。分局、工厂、高校一级负责组织管内现职会计人员的考试、考核，并建立会计人员的业务档案。
2、工程、建筑总公司负责部署所属单位不具备发证会计人员的统一考试和命题，同时负责本机关及直属单位会计人员的考试、考核和发证，并建立持证会计人员的业务档案。根据总公司的部署，各工程局、设计院负责本单位所辖范围会计人员的考试、考核及发证，并建立持证会计人员的业务档案。
3、全路集体经济系统的现职会计人员，其专业知识考试由主管发证和考试的部门负责，经路局、公司级集体经济管理部门考核后，报部人劳司集体经济处审批备案，对符合发证条件的由主办单位发证机关统一发证。集体经济系统持证会计人员的业务档案由路局、公司级集体经济部门统一负责。
4、工会系统现职会计人员，其专业会计考试（工会会计）由全国铁路总工会财务部统一命题、考试，其他各项工作均与各单位同步进行，由所在系统归口发证机关统一领导和管理。
5、部在京直属单位会计人员的会计证由部财务司会计监察处负责颁发及管理。同时负责组织命题、考试、考核和审批发证，持证会计人员业务档案分别由各单位建立。
6、各级会计机构负责人、会计主管人员，由单位总会计师负责考核（未设总会计师的单位由分管财务的行政领导人负责），总会计师由同级行政首长负责考核。
第4条 全路会计证颁发工作从一九九○年第三季度开始进行，于一九九○年底前完成首批颁发工作。从事会计工作的专业年限和取得会计专业职务任职资格以及中专以上财经专业学历的时间，一律计算到一九九○年九月三十日。
第5条 对已评定会计专业职务任职资格或取得中专以上财经专业学历的会计人员，可按财政部《办法》第六条规定的条件直接发给会计证。
凡未取得会计专业职务任职资格，又不具备中专以上财经专业学历的会计人员，分别根据以下几种情况进行考试、考核：
1、从事会计工作三年以上的，并经路局级半年期以上财会专业培训取得结业证书者，经考核合格发给会计证；
2、从事会计工作三年以上，未经路局级半年期以上财会专业培训班培训的，经考试、考核合格后发给会计证；
3、从事会计工作三年以下的，必须先经路局级半年期以上培训班结业后，才能参加会计证考试，经考试、考核合格后发给会计证；
4、未经人事部门正式聘用和转干的会计人员，自本办法执行之日起，凡取得所在单位人事部门的聘用（或任命）证明按本条1、2、3项规定的条件先参加培训考试，经考试、考核合格，发证机关可给予发证。
第6条 专业知识考试的科目以财政部《办法》第六条规定的内容为主，其中专业财务会计根据铁路不同部门的特点还应增补运输会计、收入会计、工会会计、对外承包企业会计等专业。财务会计法规、会计基础知识、专业财务会计和计算技术四门科目考试成绩均在60分以上视为考试合格。
第7条 会计人员取得会计证，应由本人提出申请（格式见附件1），各单位要按统一规定的格式，严格遵照财政部规定的程序审核把关。
第8条 根据财政部《办法》第十一、十二条规定，会计人员业务档案应由会计部门专门管理。持证会计人员所在单位会计机构应于年度终了后二个月内将会计证记载的情况按人列报补充规定第三条指定的业务档案管理部门，各级业务档案管理部门应对所属范围持证会计人员的基本情况如实填列记载。
第9条 实行会计证制度后，新增会计人员，应具备财会专业中专以上学历，实习期满，经考核合格取得会计证后，单位才能下令正式担任会计职务。
第10条 持证人员的调入、调出，仍从事会计工作的，按财政部的《办法》第十三条办理。对于改行、离职、退休或已提升到行政领导岗位的会计人员，应在其会计证内签注情况，和“停止使用，留作纪念”的字样，同时将上述情况在业务档案中予以记载，并定期列报给发证机关备案。
第11条 已办理离退休手续的会计人员，经所在单位人事部门正式返聘的，其会计证可延长到聘期终了再办理注销手续。
第12条 凡属铁路系统的现职会计人员，均按本规定统一考试、考核和发证。在地方取得会计证的，自本规定公布之日起即停止使用。
第13条 颁发会计证是一项很严肃的工作，各单位必须实事求是，认真对待，发证机关要严格把关，建立验证制度，每年应对持证人员进行不定期地抽查验证，对有财政部《办法》第十四条规定的行为者，视情节轻重吊销或暂时收回会计证，情节严重的应给予通报批评，建议单位另行安排工作。
第14条 全路会计证由铁道部规定统一字头。
第15条 本规定自一九九一年一月一日起执行，原铁财〔1989〕123号文件中关于《铁路会计证管理暂行办法》同时废止。
第16条 本规定由铁道部财务司负责解释。
（附件略）