关于印发哈密地区人民教育基金城市教育费附加征收管理使用办法的通知

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是不定期租赁还是定期租赁？——与左志平老师讨论

姜成慧

[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[本人观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。

个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。

综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。



广东省人民政府


广东省重大安全事故行政责任追究规定


（2002年10月22日广东省人民政府第104次常务会议审议通过 2002年12月2日广东省人民政府令第80号公布）



第一条 为了有效地防范重大安全事故的发生，严肃追究重大安全事故的行政责任，保障人民群众的生命、财产安全，维护社会稳定，根据《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》，结合我省实际，制定本规定。

第二条 地级市、县（市、区）、乡（镇）人民政府及街道办事处主要领导人，省、市、县人民政府有关部门正职负责人（或者主持工作的行政负责人）分别对本地区、本部门（或者职责范围内）的安全生产负全面领导责任；分管各项工作的负责人，对其分管业务职责范围内的安全生产负领导责任。

第三条 地方各级人民政府主要领导人或者政府有关部门正职负责人（或者主持工作的行政负责人）对下列重大安全事故的防范、发生，依照法律、法规和本规定有失职、渎职情形或者负有领导责任的，依照本规定给予行政处分；构成玩忽职守罪或者其他罪的，依法追究刑事责任：

（一）重大火灾事故；

（二）重大交通安全事故；

（三）重大建筑质量安全事故；

（四）民用爆炸物品和化学危险品重大安全事故；

（五）煤矿和其他矿山重大安全事故；

（六）锅炉、压力容器、压力管道和特种设备重大安全事故；

（七）其他重大安全事故。

政府和政府有关部门对重大安全事故的防范、发生负有领导责任的分管负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员，比照本规定给予行政处分；构成玩忽职守罪或者其他罪的，依法追究刑事责任。重大安全事故肇事单位和个人的刑事责任、行政处罚和民事责任，依照有关法律、法规和规章的规定执行。

第四条 重大安全事故的具体标准，按照国家和本省有关规定执行。

第五条 地方各级人民政府应当依照有关法律、法规和规章的规定，履行下列职责：

（一）每季度召开一次以上防范重大、特大安全事故的工作会议，由政府主要领导人或者委托政府分管领导人召集有关部门正职负责人（或者主持工作的行政负责人）参加，分析、布置、督促、检查本地区防范重大、特大安全事故的工作。会议应当作出决定并形成纪要，会议确定的各项防范措施，必须严格实施，并确定专人负责督促落实。

（二）建立并实行安全生产责任制，明确各级、各部门领导和有关人员的安全生产责任，每年对安全生产责任人进行一次考核，并作为考核有关领导政绩的重要内容。

（三）制定本地区重大安全事故应急处理预案，应急预案经主要领导人签署后，报上一级人民政府备案。

（四）建立重大事故隐患举报、处理、监控制度，督促和组织有关部门对本规定第三条所列各类重大安全事故的隐患进行查处；对重大安全事故隐患，应当责令立即排除；重大安全事故隐患排除前或者排除过程中，无法保证安全的，可以责令暂时停产、停业或者停止使用，超出其管辖范围的，应向上一级人民政府报告。法律、行政法规对查处机关另有规定的，依照其规定执行。

（五）重大安全事故发生后，应当迅速向上一级人民政府报告，不得隐瞒不报、谎报或者拖延报告。有关负责人应当立即赶赴现场并召集有关部门人员组织抢救和做好善后工作。

第六条 政府有关部门在职责范围内，应当依照法律、法规和规章的规定，加强安全生产监督管理，防范重大安全事故的发生，并履行下列职责：

（一）宣传、贯彻安全生产的政策、法规，对本部门（系统）职责范围内的安全生产和防范重大安全事故工作负监督管理责任，研究部署防范重大安全事故工作，定期组织检查，督促、指导监督范围内的单位做好安全生产和防范重大安全事故工作。

（二）把安全生产和防范重大安全事故工作列入本部门的重要议事日程，建立和实行安全生产责任制和奖惩制度，明确领导和有关部门人员的安全职责，并作为考核有关领导和工作人员政绩的重要内容。

（三）研究和及时采取措施消除重大安全事故隐患，超出其职责范围的，应当立即向同级人民政府及上级政府主管部门报告；发现安全生产紧急险情的，可以立即采取包括责令暂时停产、停业在内的紧急措施，同时向同级人民政府报告。

（四）必须严格依照法定的条件和程序，对涉及安全生产事项进行行政审批（包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照、竣工验收等）。不符合法律、法规和规章规定的安全条件的，不得批准；取得批准的单位和个人不再具备安全条件的，以及不符合安全条件，弄虚作假，骗取批准或者勾结串通行政审批工作人员取得批准的，应当立即撤销原批准，并对当事人依法给予行政处罚；对未依法取得批准而擅自从事有关活动的，应当依照职责权限，立即予以查封、取缔，并依法给予行政处罚；属于经营单位的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

（五）重大安全事故发生后，应当按照国家和省有关规定立即上报，不得隐瞒不报、谎报或者拖延报告，并服从政府的指挥、调度，参加或者配合事故的调查、救援、善后等工作，将事故损失降到最低限度。

第七条 重大安全事故发生后，按照国家和省的有关规定，政府或者政府有关部门应当立即组织调查组对事故进行调查。事故调查工作应当自事故发生之日起60日内完成，并由调查组提出调查报告；遇有特殊情况的，经调查组提出并报上一级人民政府安全生产监督管理机构批准后，可以适当延长时间，但最长不得超过90日。调查报告应当包括依照法律、法规和本规定对有关责任人员追究行政责任和其他法律责任的意见。

第八条 完成事故调查工作后，负责组织事故调查的人民政府或者政府有关部门应当按照国家和省有关规定，向上一级人民政府或者安全生产监督管理机构提交书面报告，同时抄送经贸、监察、公安等部门和工会组织。

上一级人民政府或者安全生产监督管理机构应当在收到事故调查报告之日起30日内作出批复。必要时，省人民政府可以对重大安全事故的有关责任人员作出处理决定。

事故报告批复后，发生事故的市、县人民政府及省、市、县人民政府有关部门应当按照批复的内容，认真组织落实，监察部门应当对责任人处理的落实情况进行监督检查。

第九条 任何单位和个人均有权向人民政府或者政府有关部门报告重大安全事故隐患，有权向上级人民政府或者政府有关部门举报下级人民政府或者政府有关部门不履行安全监督管理职责、不按照规定履行职责的情况。

接到报告或者举报的人民政府或者政府有关部门，应当立即组织对报告或者举报的情况进行调查处理。属事故隐患的，应当督促有关部门、单位迅速处理，避免事故发生；属不履行职责的，应当责令纠正，情节严重拒不纠正的，按干部管理权限，对有关责任单位的领导和责任人分别给予相应的行政处分。

人民政府或者政府有关部门应当对举报人资料保密，严禁任何单位和个人对举报人施行打击报复。

第十条 各级教育行政主管部门和各类学校应当对学生进行必要的安全教育和安全宣传工作，加强安全管理和安全检查，防止发生食物中毒、火灾、旅游、交通、楼房倒塌等安全事故，确保学生安全。

中小学校对学生进行劳动技能教育以及组织学生参加公益劳动等社会实践活动，必须确保安全。严禁以任何形式、名义和理由组织学生从事接触易燃、易爆、有毒、有害等危险品的劳动或者其他危险性劳动。严禁将学校场地出租作为从事易燃、易爆、有毒、有害等危险品的生产、经营和储存场所。

中小学校违反前款规定的，按照学校的隶属关系，对有关县（市、区）、乡（镇）人民政府主要领导人和政府教育行政部门正职负责人，根据情节轻重，给予记过、记大过、降级直至撤职的行政处分；对校长给予撤职的行政处分，对直接组织者和责任者给予开除公职的行政处分；构成玩忽职守罪、非法制造爆炸物罪或者其他罪的，依法追究刑事责任。

第十一条 负责行政审批的政府部门或者机构违反本规定第六条第（四）项，对不符合法律、法规和规章规定的安全条件而予以批准，对发现或者举报的未依法取得批准而擅自从事有关活动的不予取缔或者不予吊销营业执照、不依法给予行政处罚，或者对取得批准的单位和个人不实施严格监督检查，或者发现其不再具备安全条件而不立即撤销原批准的，应当根据情节轻重，给予政府部门或者机构正职负责人记大过、降级或者撤职的行政处分；在工作中徇私舞弊的，加重处分，构成受贿罪、玩忽职守罪或其他罪的，依法追究刑事责任。

第十二条 县（市、区）、乡（镇）人民政府依照本规定应当履行职责而未履行，或者未按照规定的职责和程序履行，本地区发生重大安全事故的，对政府主要领导人，根据情节轻重，给予记大过、降级、撤职的行政处分；构成玩忽职守罪的，依法追究刑事责任。

负责行政审批的政府部门或者机构、负责安全监督管理的政府有关部门，未依照本规定履行职责，发生重大安全事故的，对部门或者机构的正职负责人，根据情节轻重，给予降级或者撤职的行政处分；构成玩忽职守罪或者其他罪的，依法追究刑事责任。

第十三条 发生重大安全事故，社会影响特别恶劣或者性质特别严重的，由省人民政府对负有领导责任的地级市市长和省政府有关部门正职负责人给予行政处分。

第十四条 重大安全事故发生后，地方人民政府或者政府部门违反国家有关规定和本规定第五条第（五）项、第六条第（五）项，隐瞒不报、谎报、拖延报告，或者阻挠、干涉对事故有关责任人追究行政责任和事故调查处理的，对该地方人民政府主要领导人或者政府部门正职负责人，给予记大过或者降级的行政处分。

第十五条 监察机关依照《中华人民共和国行政监察法》的规定，对各级人民政府和政府有关部门及其工作人员履行安全监督管理职责实施监察。

第十六条 本规定自2003年1月1日起施行。