第七届全国人民代表大会第三次会议选举和决定任免办法

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解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人事争议仲裁暂行规定
沈阳市人民政府


（1999年7月26日发布的沈阳市人民政府令第34号将本文废止）

第一章 总则
第一条 为妥善及时处理人事争议，保护当事人的合法权益，维护正常的生产、工作秩序和社会稳定，根据国家有关规定，结合我市实际情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于本市辖区内专业技术人员、管理人员与法人，法人与法人之间在适用干部人事法规中发生的争议。
第三条 仲裁机关审理人事争议案件，以事实为依据，以法规为准绳，先调解后裁决。
第四条 当事人在仲裁中的法律地位平等。
第五条 仲裁机关的调解、裁决和裁定具有法律效力，对争议当事人具有约束力。
第六条 当事人在仲裁活动中有申请回避、陈述、辩论、请求调解或裁决的权利，有提供有关证据的权利和义务。
第七条 争议当事人各方可以自行和解，申诉人可以改变申诉、申请撤诉。被诉人可以提起反诉。

第二章 机构
第八条 市、县、区设立人事仲裁委员会。
第九条 人事仲裁委员会由同级人事、组织、监察、司法、科委、教委等部门领导兼职组成。人事仲裁委员会主任由同级人民政府主管领导担任。
第十条 人事仲裁委员会下设办公室。办公室设在同级人事局，负责人事仲裁委员会的日常工作，审理人事争议案件。
第十一条 各级人事仲裁委员会办公室配备相应的专职仲裁员。并可根据仲裁需要聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员在仲裁活动中享有专职仲裁员同等的权利。

第三章 受案范围
第十二条 仲裁机关受理下列人事争议案件：
(一)国家机关面向社会公开招录工作人员发生的争议；
(二)因人才流动发生的争议；
(三)因国家机关、事业单位工作人员辞职、被辞退或除名发生的争议；
(四)合同制干部因履行人事合同发生的争议；
(五)因适用干部人事法规需要仲裁的其它争议。
第十三条 仲裁机关对下列人事争议不予受理：
(一)国家机关、企事业单位内部因人事任免、干部调整、奖惩及工资福利待遇发生的争议；
(二)仲裁机关已经结案，又没有发现足以改变原仲裁结论证据的争议；
(三)人民法院、纪律检查部门、监察部门受理或审结的争议。

第四章 管辖
第十四条 县、区仲裁机关管辖下列人事争议案件：
(一)县、区属以下(含本级)企事业单位发生的争议案件；
(二)上级仲裁机关交办的争议案件。
第十五条 市仲裁机关管辖下列人事争议案件：
(一)跨县、区发生的争议案件；
(二)市属以上(含本级)企事业单位和外商投资企业发生的争议案件；
(三)涉及国家机关的争议案件；
(四)上级仲裁机关交办的争议案件。
第十六条 上级仲裁机关有权向下级仲裁机关交办案件，也可以直接受理下级仲裁机关管辖的案件。

第五章 当事人
第十七条 申请人事争议仲裁的当事人必须是与争议有直接利害关系的公民、法人或其它组织。
第十八条 依照本规定为保护自己合法权益对争议提请仲裁公民、法人或者其他组织是申请人；申请人所指侵犯其合法权益或者同其合法权益发生争议的公民、法人或者其他组织是被申请人。
第十九条 当事人可以委托一至二人作为代理人参与仲裁活动。委托他人代理，必须向仲裁机关提交由委托人签名盖章的授权委托书，并注明委托事项和权限。
第二十条 同当事人申请仲裁的问题有利害关系的公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加仲裁活动，或者由仲裁机关通知参加仲裁活动。

第六章 申请和受理
第二十一条 当事人就发生的争议向仲裁机关申请仲裁，必须符合仲裁机关管辖的区域和受案范围，必须有明确的被申请人、具体请求和事实根据。
第二十二条 当事人向仲裁机关申请仲裁，应当在发生争议之日起三个月内提出。
第二十三条 当事人向仲裁机关申请仲裁，应当提交申请书，并按被申请人人数提交申请书副本。
第二十四条 仲裁机关接到申请书后，应在七日内立案或者作出不予受理的决定。不予受理的，应说明理由。

第七章 审理和仲裁
第二十五条 仲裁机关应当在立案之日起七日内，将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在收到申请书副本之日起十日内向仲裁机关提交答辩书和有关证据。被申请人不提交答辩书的，不影响仲裁机关对案件的审理。
第二十六条 仲裁机关受理简单案件，可指定一名仲裁员进行调解、仲裁；对于重大、复杂案件，由一名仲裁员任仲裁长，组成三人以上的仲裁庭进行调解、仲裁。
第二十七条 仲裁员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人也有权申请其回避：
(一)本案的当事人或当事人的近亲属；
(二)与本案有利害关系的；
(三)与本案当事人有其它关系可能影响公正裁决的。
人事仲裁委员会办公室主任的回避，由人事仲裁委员会决定；其他人员的回避，由人事仲裁委员会办公室主任决定。
第二十八条 仲裁机关审理争议案件以法律、行政法规、地方性法规为依据；法律、法规无明文规定的，以规章为依据；法律、法规、规章无明文规定的，参照省、市政府行政职能部门制定的规范性文件。
第二十九条 仲裁机关有权查阅与争议有关档案和资料，有权向相关组织和公民调查，收集证据，有关单位和个人不得拒绝。对涉及国家机密和个人隐私的材料，应当依照法律规定保密。
第三十条 仲裁机关在处理案件时，应在查明事实、分清责任的基础上，先行调解。
第三十一条 仲裁机关对调解达成的协议，经当事人签字后制作调解书。调解书由仲裁员署名并加盖仲裁机关的印章。
第三十二条 调解未达成协议或在调解书送达前当事人翻悔的，应进行裁决。
第三十三条 仲裁机关仲裁案件，应当提前三天以书面方式将仲裁的时间、地点通知当事人。经两次通知，当事人无正当理由不到场的，对于申请人按撤销申请处理，对于被申请人可缺席仲裁。
第三十四条 仲裁庭评议仲裁案件实行少数服从多数的原则。对于不同意见，必须作出笔录如实记载，并由评议成员签名，必要时提交人事仲裁委员会决定。
第三十五条 仲裁机关裁决案件后五日内制作裁决书。裁决书由仲裁庭成员或独任仲裁员签署姓名、日期，加盖仲裁机关印章。
第三十六条 当事人对县、区仲裁机关的裁决不服的，应在收到裁决书之日起十五日内向市仲裁机关申请复议；复议机关应在收到申请书之日起三十日内作出复议决定。
第三十七条 当事人对市仲裁机关的裁决不服的或申请人对复议决定不服的，可在收到裁决书或复议决定书之日起十五内向当地人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作出决定的，申请人可在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三十八条 仲裁机关在审理案件过程中对于需要驳回申请、准予撤销申请、中止或终结仲裁、复议案件、补正已下达的仲裁文书的，应制作裁定书。
第三十九条 仲裁机关审理争议案件，一般应当在收到申请书之日起两个月内结案。因特殊情况必须延长结案期限的，报人事仲裁委员会主管领导批准。

第八章 送达
第四十条 仲裁机关制作的调解书、裁决书、裁定书，应当在印制后的五日内送达当事人。
第四十一条 送达必须有送达回证，由受送达人在送达回证上签署收到日期，签名或盖章。
第四十二条 送达仲裁书应当直接送交争议当事人。本人不在的，交其同住成年家属签收，亦可交代理人签收。直接送达有困难的，可以委托当事人所在单位领导代为送达，也可以挂号邮寄送达。挂号邮寄送达的，以挂号回执上注明的取件日期为送达日期。
第四十三条 受送达人拒绝接收仲裁文书的，送达人应当在送达回证上记明拒收事由和日期，并由送达人、见证人在送达回证上签名盖章后，把仲裁文书留在受送达人的住处或所在单位，即视为送达。当事人拒收调解书的视为翻悔。
第四十四条 仲裁机关的调解书一经送达，裁决书、裁定书送达后当事人逾期未向法院起诉的，即发生法律效力。

第九章 执行和监督
第四十五条 对已经发生法律效力的调解书、裁决书、裁定书，当事人必须履行。
对拒不履行发生法律效力的调解、裁决和裁定的单位，仲裁机关可建议其上级主管机关和监察部门对其负责人给予批评教育或行政处分。
第四十六条 当事人对已经发生法律效力的调解、裁决、裁定认为有错误的，可以向原仲裁机关或者上一级仲裁机关提出申诉，受理机关应在七日内作出受理或不受理的决定。申诉期间，调解、裁决、裁定不停止执行。
第四十七条 人事仲裁委员会主任、副主任对本仲裁机关已经发生法律效力的仲裁文书发现确有错误，认为需要再审的，应提交人事仲裁委员会讨论决定是否再审。
第四十八条 市仲裁机关对县、区仲裁机关已经发生法律效力的调解、裁决、裁定发现确有错误的，有权提审或责成县、区仲裁机关再审。
第四十九条 上、下级仲裁机关就再审发生争议时，是否再审由上级仲裁机关决定，下级仲裁机关必须执行。
第五十条 仲裁机关对再审案件，必须另行组成仲裁庭进行审理。
第五十一条 仲裁工作人员在办案中营私舞弊、收受贿赂、敲诈勒索、侵犯当事人的合法权益，情节轻微的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附则
第五十二条 本规定由市人事局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。《沈阳市人才流动争议仲裁试行规定》(沈政发〔1988〕36号)即行废止。



1990年4月19日