劳动和社会保障部、财政部关于国家烟草专卖局所属企业１９９８年工效挂钩方案的复函

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担保法与贷款审查及诉讼实践［讲稿］
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)


一、担保法概述
1、担保法［96条］及司法解释［134条］；［七章］
2、国外担保立法例及担保法出台前后；［民法典］
3、最高人民法院公布判例［保证6件、抵押2件、借款合同12件、担保纠纷25件［存在重复］］
4、担保法律体系。
二、保证有关问题
1、独立保证（宝丰县赵庄乡企业委）［最高法院理解］［保证合同有效的双重制约因素（主合同和本身）］
2、保证合同变更：（1）内容变动：不承担加重部分，减轻同时减轻；（2）履行期间变动：原期限不变；（3）变动未实际履行，仍按原约定承担责任。
［只要不增加保证人的保证金额，本保证不受借款人和银行对借款合同进行任何修改、补充、删除的影响（中国工商银行陕西省分行营业部与中国航空工业供销西北公司等借款担保合同纠纷上诉案）］
3、保证合同转让：（1）债权转让［保证人责任不变（约定特定债权人或者禁止转让的除外）］（通知义务及通知方式：宝酒集团借款香宝担保案件）；（2）债务转让［未经保证人书面同意不再承担责任，未转让部分仍然承担］
4、保证期间与保证合同诉讼时效：（1）保证期间的性质；（2）未约定时保证期间的推定［6个月］；（3）本息清偿完毕视为两年；（3）约定长短的疑问（超过两年）；（4）时效为保证期间催收日，与借款合同不同。
5、无效保证：（1）国家机关［例外］；（2）学校、幼儿园、医院等公益为目的的事业单位、社会团体［公益目的+事业单位和社会团体（概念）；从事经营活动的可以保证］；（3）企业法人分支机构未经授权（分支机构合同效力的误解；宝丰县建行担保案件）；（4）企业法人职能部门。
6、无效保证保证人的法律责任：［无效保证的错误认识］
（一）主合同有效而担保合同无效：（1）债权人无过错，担保人和债务人承担连带赔偿责任；（2）债权人、担保人有过错，不超过不能清偿部分二分之一。
（二）主合同无效导致担保合同无效：（1）担保人无过错，不承担民事责任；（2）担保人有过错，不超过不能清偿部分的三分之一。
7、企业破产中保证的处理：（1）债权人既可以申报也可以向保证人主张权利；（2）未受清偿部分保证人仍承担保证责任；（3）要求保证人承担责任，在破产程序终结后6个月内提出；（4）债权人知道破产未申报也未通知保证人，在能受清偿范围内免责。［申报期限］
三、抵押有关问题
1、房屋：所有／共有［所有；共有（共有人同意，应当以登记为准）］
2、土地：国有／集体
（1）集体［担保法34、36条］：乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押；经发包方同意的四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）
（2）国有：出让／划拨
出让：使用年限［国有使用集体土地证］［土地评估］
划拨：登记+审批（司法解释）出让金［国土资源部令］
3、国有企业关键或者成套设备（全民所有制企业法、司法解释）
4、特殊单位［国家机关（交警队、武装部）［无效］／学校、医院、幼儿园［非公益设施+自身债务］］（宝丰县人民医院）
5、抵押部门原因无法登记［解释58条］（赵庄林木抵押）
（无法登记证明+权利证书）
6、在建工程抵押（登记、评估价值确定）
7、工程款及税款［合同法、税收征收管理法］（宝丰县土地开发中心）
8、抵押期限：（1）担保法本身规定（债权消灭、抵押物灭失）；（2）当事人约定、主管部门要求登记（汝州注销抵押）；（3）解释规定第12条规定；（4）超时效与未超时效的区别［起诉时要求优先受偿权］
9、抵押财产涉及的几种情况：（1）查封、扣押、执行；（2）赠与、继承；（3）转让；（4）征收、征用、灭失、毁损；（5）出租；（6）抵押物价值减少。
查封、扣押、执行：不影响，但应及时主张；
赠与、继承：不影响；
转让［通知抵押权人+告知受让人］：仍然可以行使；
征收、征用、灭失、毁损：抵押权灭失，但对补偿金、赔偿金、保险金可优先受偿（宝丰县医药公司）；
出租：（1）先出租后抵押：实现抵押，租赁在有效期内仍然有效；（2）先抵押后出租：实现抵押，租赁合同对受让人无约束力。
抵押物价值减少：（1）有权要求恢复原状或者另行提供担保；（2）可以请求债务人履行债务也可以请求提前行使抵押权。
10、破产中别除权。积极主张。
11、抵押登记机关：1、无地上定着物的土地使用权；2、城市房地产或者乡（镇）村企业的产房建筑物［县级以上人民政府规定部门（与城市房地产管理法相吻合）建设部规定与法不符（国有企业土地评估问题）］；（3）林木；（4）航空器、船舶、车辆；（5）企业设备和其他动产；（6）其他财产。
12、无效抵押
1、抵押财产不符合法律规定：
（1）土地所有权：国有／集体［转换途径：征收和互换］
（2）集体土地使用权［除乡（镇）村企业产房占用土地和“四荒”］［特殊的是集体宅基地房产抵押］
（3）学校、医院、幼儿园等公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（5）依法被查封、扣押、监管（指海关）的财产。
国家工商行政管理局


房地产广告暂行规定
国家工商行政管理局



第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。
居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。
第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。
第四条 凡下列情况的房地产，不得发布广告：
（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
第五条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：
（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；
（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
（四）工程竣工验收合格证明；
（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
（七）工商行政管理机关规定的其它证明。
第六条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第七条 房地产不得含有风水，占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
第八条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
第九条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限。
第十条 房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第十一条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当真实、准确。
第十二条 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片中的，应当在广告中注明。
第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
第二十条 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
第二十一条 违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，并可对违法行为处以三万元以下的罚款。
第二十二条 本规定自一九九七年二月一日起施行。



1997年2月1日