江西省人民代表大会常务委员会关于加强全省各级人民法院执行工作的决定

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陕西省延安市人民政府


2000年延安市人民政府6号令

延安市城市房产抵押管理办法

（试行）

第一章 总则

　　第一条：为了加强房地产抵押管理，保障抵押双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》和有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条：本办法适用于本市城市规划区、建设镇范围内的房地产抵押行为。

　　第三条：本办所称房地产抵押是指抵押人以合法取得的房地产，向抵押权人提供房地产担保，以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房的产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其它组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或其它组织。

　　第四条：房地产抵押应遵循自愿互利的原则，不得违反国家法律、法规和有关规定，依法设定的房地产抵押受法律保护。

　　第五条：市房地产管理局负责本市房地产抵押的管理工作。市房地产交易所（以下简称“交易管理部门”）负责本市城区房地产抵押登记、合同审核、监证、处分等具体管理工作。各县房地产管理部门是本辖区房地产抵押的行政主管机关。

第二章 抵押设定

　　第六条：依法取得房屋所有权和土地使用权的单位和个人，均可依照本办法以其房地产设定抵押，依照本办法接受房地产抵押的单位和个人均可成为抵押权人。

　　第七条：以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，应连同该房屋占用的土地使用权同时抵押，所设定的抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　第八条：下列房地产不得设定抵押：

　 （一）权属有争议的房地产；

　 （二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业及受保护的文物、古建筑的房地产；

　 （三）已列入国家建设征用拆迁范围的房地产；

　 （四）被依法查封、扣押或施以其它司法保全措施的房地产；

　 （五）依法不得抵押的房地产。

　　第九条：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　第十条：同一房地产设定两个以上抵押权的（不含不可分割的房地产），抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

　　第十一条：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一房地产抵押。同一房地产抵押提供的债权之和不得超过该房地产评估现值。

　　第十二条：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

　　第十三条：以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其它共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同其有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其它共有人的书面同意，所有共有人均属抵押人。

　　第十四条：已出租的房地产设定抵押的，抵押人应将租凭情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人，原租凭合同继续有效。

　　第十五条：外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押的，须经企业董事会或联合管理机构书面批准。

　　第十六条：企业、事业单位分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪的时其房地产合法继承人或者代管人应继续履行原抵押

合同。

第三章　抵押合同签订、监证和登记

　　第十七条：房地产抵押当事人必须订立书面抵押合同，抵押合同须载明以下主要内容：

　 （一）抵押人、抵押权人的姓名或名称；

　 （二）抵押贷款或债务担保的数额、期限、利率、支付方式等；

　 （三）抵押房地产座落、结构、面积、四至界限、建筑面积、评估价格；

　 （四）抵押房产的占管人、占管方式、占管责任及意外损坏、灭失、补救方式和责任；

　 （五）抵押物保险的受益人；

　 （六）违约责任；

　 （七）签订抵押合同的时间、地点；

　 （八）抵押双方当事人认为必须明确的其它事项。

　　第十八条：以预购商品房抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

　　第十九条：抵押房地产的价值可由当事人协商议定，也可由市房产局认可的按有关规定进行注册的具有资质的评估同构评估确定。法律法规另有规定的除外。

　　第二十条：抵押物需进行保险的，应由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担，抵押人应当将保险单移交抵押权人保存，在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　第二十一条：抵押合同签订后，抵押当事人可根据需要在合同签订所在地的公证机关进行公证。

　　第二十二条：抵押双方当事人必须在抵押合同签订之日起二十日内，持抵押合同、有关批准文件及以下证件向交易管理部门申请抵押登记：

　 （一）抵押合同，抵押登记申请书；

　 （二）抵押双方当事人身份证明、法人资格证书；

　 （三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或生效的房屋预售（购）合同；

　 （四）抵押人上级主管部门的批准文件；

　 （五）产权共有人的同意书；

　 （六）监证机关认为应该提供的其它证件。

　　第二十三条：交易管理部门在收到抵押登记申请后，应于五日内作出是否准予登记的书面答复。

　　第二十四条：以依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的，房屋产权产籍管理部门在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，交易管理部门应在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证时，正式办理房地产抵押登记。

　　第二十五条：抵押合同自批准抵押登记之日起生效，未经抵押登记抵押行为无效。

第四章　预购（售）房屋抵押登记

　　第二十六条：在本市预购商品房、公有住房需办理贷款抵押的单位和个人均可到房地产交易管理部门进行预登记。

　　第二十七条：本办法所称预购商品房和分有住房的贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房和公有住房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建成工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建设资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　第二十八条：预购买的商品房，为理预抵押需提供的资料和证件；

　 （一）房地产管理部门监制的商品房预购合同、付款凭证。

　 （二）购房人身份证明的复印件；

　 （三）《国有土地使用证》；

　 （四）《建设用地规划许可证》；

　 （五）《建设工程规划许可证》。

　　第二十九条：预购买公有住院房需办理预抵押时，到房地产交易管理部门进行预登记前，必须向售房单位交够40%的购房资金。

　　第三十条：预购买公有住房的，预登记需提供的证件：

　 （一）本人身份证明复印件；

　 （二）本人与单位签订的购房合同书及公证书；

　 （三）抵押合同；

　 （四）房改部门出具的产权鉴定卡；

　 （五）房改部门对公房出售的批复；

　 （六）房改部门出具的售房测算表。

　　第三十一条：商品房经营者对已预售的商品房和单位已预售的房改公房不应设定抵押。

第五章 抵押合同的变更和解除

　　第三十二条：抵押当事人一方需中途解除合同的，需经另一方当事人同意，并达成书面协议，经上级主管部门批准的抵押，还必须经原主管部门同意。

　　第三十三条：抵押人死亡，抵押人、抵押权人单位了生撤并、分立等变化时，变更的一方应及时通知另一方，变更后的当事人应继续按合同的各项条款执行。

　　第三十四条：抵押合同的变更、中止，当事人应变更中止之日起十五日内向房地产管理部门办理变更登记和注销手续。

　　第三十五条：当事人在履行合同中发生争议时，应协商解决，协商不能解决的，当事人可向本地房地产仲裁委员会申请仲裁，也可向人民法院起诉。

第六章 抵押物的占管

　　第三十六条：已作抵押的房地产，由抵押人占管，抵押人在占管期间应维护抵押物的完好，抵押权人有权按抵押合同的约定，监督、检查由抵押人占管的抵押物。

　　第三十七条：抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、赠与、拆除、改建等，抵押物发生遗赠的受遗赠人应及时书面通知抵押权人。

　　第三十八条：已设定抵押的房地产，因国家建设需要拆除和占用的，抵押双方当事人可另行协商，重新签订抵押合同。

　　第三十九条：抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应及时将情况通知抵押权人，并尽可能采取一切措施防止损失的扩大。

第七章 抵押物的处分

　　第四十条：有下列情形之一者， 抵押权人可向本地房地产管理部门申请，对抵押房地产进行处分：

　 （一）抵押合同期满，抵押人无力清偿债务的；

　 （二）抵押人死亡、失踪而无人代为履行到期债务的；

　 （三）抵押人的继承人、代理人或受遗赠人拒不清偿债务的；

　 （四）抵押人被依法宣布解散或破产的；

　 （五）抵押人违反本办法的有关规定擅自处分抵押房地产的。

　　第四十一条：抵押权人申请处分抵押房地产时，应书面通知书抵押人或其继承人、代管人、受遗赠人。

　　第四十二条：房地产管理部门接到抵押权人处分抵押房地产的申请后，应及时通知抵押人或其继承人、代理人、受遗赠人，后者在限期内既不清偿债务，又拒绝作出承诺的，房地产管理部门可作出准予处分的决定。

　　第四十三条：经批准处分的房地产通过拍卖进入市场出售。

　　第四十四条：抵押房地产系共有财产或出租的，处分时在同等条件下共有人或承租人亨有优先购买权。

　　第四十五条：租赁期限未满的抵押房地产处分后，原租赁合同继续有效。同一房地产设定两个抵押权时，以抵押先后的顺序受偿。

　　第四十六条：抵押房地产处分后所得价款，应以下列顺序进行分配；

　 （一）支付处分抵押物的费用；

　 （二）缴纳抵押房地产的有关税费；

　 （三）清偿抵押人所欠抵押权人债务本息及违约金；

　 （四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。

　 （五）剩余金额交还抵押人。

第八章 法律责任

　　第四十七条：抵押合同一经成立，当事人应履行合同约定的义务，一方不履行合同，给对方造成经济损失的，责任方应负责赔偿。

　　第四十八条：抵押人隐瞒抵押物存在共有、产权争议或被查封、扣押或已作抵押等情况，抵押人应承担由此产生的一切损失和法律责任。

　　第四十九条：抵押人擅自将抵押物出售、赠与或以其它方式处分的，其行为无效。

　　第五十条：抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　第五十一条：因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人不依法清理债务也不重新设定房地产抵押的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼，经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

　　第五十二条：房地产抵押登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。

第九章 附则

　　第五十三条：本市城市规划区、建制镇以外的房地产抵押可参照执行本办法。

　　第五十四条：本办法由市房地产管理局负责解释。

　　第五十五条：本办法自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二000年十二月二十八日

最高人民法院


最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定

（２００４年８月１８日最高人民法院审判委员会第１３２１次会议通过）
法释〔2004〕12号


中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》已于２００４年８月１８日由最高人民法院审判委员会第１３２１次会议通过，现予公布，自２００４年１１月１日起施行。

二○○四年九月十六日



为了保证人民法院正确调解民事案件，及时解决纠纷，保障和方便当事人依法行使诉讼权利，节约司法资源，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院调解工作的经验和实际情况，制定本规定。

第一条　人民法院对受理的第一审、第二审和再审民事案件，可以在答辩期满后裁判作出前进行调解。在征得当事人各方同意后，人民法院可以在答辩期满前进行调解。

第二条　对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。但适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程序的案件，婚姻关系、身份关系确认案件以及其他依案件性质不能进行调解的民事案件，人民法院不予调解。

第三条　根据民事诉讼法第八十七条的规定，人民法院可以邀请与当事人有特定关系或者与案件有一定联系的企业事业单位、社会团体或者其他组织，和具有专门知识、特定社会经验、与当事人有特定关系并有利于促成调解的个人协助调解工作。

经各方当事人同意，人民法院可以委托前款规定的单位或者个人对案件进行调解，达成调解协议后，人民法院应当依法予以确认。

第四条　当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请依法确认和解协议制作调解书。双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。

当事人在和解过程中申请人民法院对和解活动进行协调的，人民法院可以委派审判辅助人员或者邀请、委托有关单位和个人从事协调活动。

第五条　人民法院应当在调解前告知当事人主持调解人员和书记员姓名以及是否申请回避等有关诉讼权利和诉讼义务。

第六条　在答辩期满前人民法院对案件进行调解，适用普通程序的案件在当事人同意调解之日起１５天内，适用简易程序的案件在当事人同意调解之日起７天内未达成调解协议的，经各方当事人同意，可以继续调解。延长的调解期间不计入审限。

第七条　当事人申请不公开进行调解的，人民法院应当准许。

调解时当事人各方应当同时在场，根据需要也可以对当事人分别作调解工作。

第八条　当事人可以自行提出调解方案，主持调解的人员也可以提出调解方案供当事人协商时参考。

第九条　调解协议内容超出诉讼请求的，人民法院可以准许。

第十条　人民法院对于调解协议约定一方不履行协议应当承担民事责任的，应予准许。

调解协议约定一方不履行协议，另一方可以请求人民法院对案件作出裁判的条款，人民法院不予准许。

第十一条　调解协议约定一方提供担保或者案外人同意为当事人提供担保的，人民法院应当准许。

案外人提供担保的，人民法院制作调解书应当列明担保人，并将调解书送交担保人。担保人不签收调解书的，不影响调解书生效。

当事人或者案外人提供的担保符合担保法规定的条件时生效。

第十二条　调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：

（一） 侵害国家利益、社会公共利益的；

（二） 侵害案外人利益的；

（三） 违背当事人真实意思的；

（四） 违反法律、行政法规禁止性规定的。

第十三条　根据民事诉讼法第九十条第一款第（四）项规定，当事人各方同意在调解协议上签名或者盖章后生效，经人民法院审查确认后，应当记入笔录或者将协议附卷，并由当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后即具有法律效力。当事人请求制作调解书的，人民法院应当制作调解书送交当事人。当事人拒收调解书的，不影响调解协议的效力。一方不履行调解协议的，另一方可以持调解书向人民法院申请执行。

第十四条　当事人不能对诉讼费用如何承担达成协议的，不影响调解协议的效力。人民法院可以直接决定当事人承担诉讼费用的比例，并将决定记入调解书。

第十五条　对调解书的内容既不享有权利又不承担义务的当事人不签收调解书的，不影响调解书的效力。

第十六条　当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民法院审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。

第十七条　当事人就部分诉讼请求达成调解协议的，人民法院可以就此先行确认并制作调解书。

当事人就主要诉讼请求达成调解协议，请求人民法院对未达成协议的诉讼请求提出处理意见并表示接受该处理结果的，人民法院的处理意见是调解协议的一部分内容，制作调解书的记入调解书。

第十八条　当事人自行和解或者经调解达成协议后，请求人民法院按照和解协议或者调解协议的内容制作判决书的，人民法院不予支持。

第十九条　调解书确定的担保条款条件或者承担民事责任的条件成就时，当事人申请执行的，人民法院应当依法执行。

不履行调解协议的当事人按照前款规定承担了调解书确定的民事责任后，对方当事人又要求其承担民事诉讼法第二百三十二条规定的迟延履行责任的，人民法院不予支持。

第二十条　调解书约定给付特定标的物的，调解协议达成前该物上已经存在的第三人的物权和优先权不受影响。第三人在执行过程中对执行标的物提出异议的，应当按照民事诉讼法第二百零八条规定处理。

第二十一条　人民法院对刑事附带民事诉讼案件进行调解，依照本规定执行。

第二十二条　本规定实施前人民法院已经受理的案件，在本规定施行后尚未审结的，依照本规定执行。

第二十三条　本规定实施前最高人民法院的有关司法解释与本规定不一致的，适用本规定。

第二十四条　本规定自２００４年１１月１日起实施。