2011─2015年全国法院教育培训规划

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海南省海口市人民政府


海口市房产抵押管理办法
海口市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强我市房产抵押的管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》及有关法规，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所指的抵押物特定为依法取得所有权的房屋。
第三条 提供房产作为抵押物的债务人或者第三人为抵押人；接受抵押房产的债权人为抵押权人。以房产抵押贷款的，贷款人为抵押权人，提供抵押房产的借款人或者第三人为抵押人。
第四条 房产抵押（含向境外抵押）应当依法办理房产他项权利登记。他项权利登记工作由海口市房产登记发证办公室负责。
第五条 房产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房产抵押受法律保护。
第六条 凡以座落在海口市行政区域内合法的房产进行抵押活动的，均适用本办法。

第二章 房产抵押的设定
第一节 一般房产抵押的设定
第七条 设定房产抵押的，必须履行下列手续：
（一）抵押人（或者委托代理人）与抵押权人在签订抵押合同后，可以将抵押合同送公证机关公证，抵押当事人应当于抵押合同公证之日起的十日内，持被抵押房屋的《房屋所有权证》、抵押合同、公证书及有关证件，向市房产登记部门申请房屋他项权利登记，并由抵押权人领取《房
屋他项权利证》。
（二）房产抵押合同期满，债权债务完结后，抵押权人应当会同抵押人向房产登记部门申请注销，他项权利即告消失。如需要延期抵押，经双方协商同意，可以到市房产登记部门办理延续手续。
第八条 房产抵押贷款的计息标准、付款方式、缴息、还本期限、监督用款形式等均按照中国人民银行的有关规定或者抵押合同约定的条款执行。
第九条 下列房产不得设定抵押：
（一）所有权或者土地使用权有争议的房产；
（二）已将土地使用权设定抵押的房产；
（三）国家行政机关使用的、未经国有资产管理部门批准抵押的房产；
（四）用于教育、医疗等公共福利性质的房产；
（五）被依法查封、扣押、限制转移的房产；
（六）因城市规划建设需要近期内必须征用拆迁的房产；
（七）被房管部门鉴定为危险房屋，限期拆建的房产；
（八）房屋共有人不同意抵押的房产；
（九）未经中国人民解放军总后勤部批准抵押的军产房屋；
（十）其他依法不得抵押的房产。
第十条 设定抵押的房产，其房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。以同一房屋的部分设定抵押的，应当将其相应所占的土地使用权随之抵押。
第十一条 以共同共有的房产设定抵押的，抵押人应当事先征得全体共有人的书面同意。
以按照份共有的房产设定抵押的，抵押人应当告知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限。
第十二条 以同一房产先后设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，必须将已设定抵押状况告知各抵押权人。
第十三条 外商投资企业和内联企业，以其房产设定抵押时，必须经企业董事会或者联合管理机构的书面批准，所设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
第十四条 以国有的房产设定抵押的，必须经国有资产管理部门审核批准。
第十五条 全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、三资企业或者个人以其房产向港、澳、台及境外机构或者个人进行抵押贷款的，可以用外币结算，也可以用人民币结算，应当按照本办法的有关规定办理他项权利登记。
第十六条 抵押人以其已出租的房产设定抵押时，应当书面告知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人，抵押设定后原租赁合同继续有效。如按照本规定将抵押物处分时，定租期的租赁关系，按照原租约维持；未定租期的租赁关系即告终止，但民用住宅租赁期可以延续六个月。
第十七条 房产设定抵押前，抵押人与抵押权人应当对设定抵押的房产进行估价，也可以委托市房管部门进行估价。
第十八条 设定抵押的房产若需投保时，由抵押人向保险公司投保，抵押权人为优先受益人，投保金额必须经抵押权人认可。
第十九条 房产抵押合同自他项权利登记之日起生效。未经他项权利登记的房产抵押行为无效。
第二节 商品房按揭（抵押）的设定
第二十条 凡具有房地产开发经营资格的房地产经营者，可以用按揭的形式销售商品房。
第二十一条 只有经中国人民银行批准经营信贷业务的金融机构，才能办理商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押权人。
第二十二条 以按揭形式购买商品房的购房者，必须是具有合法身份证明的自然人或者持有海口市或者（海南省）工商行政管理局发给营业执照的法人。购房者可以向具有贷款权的金融机构申请商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押人。
第二十三条 商品房按揭（抵押）的设定，必须按照以下程序办理：
（一）抵押人与房地产经营者签订房屋买卖合同，并向房地产经营者预付不低于房价款百分之三十的购房款；
（二）抵押人凭房屋买卖合同及付款凭据，向抵押权人申请商品房按揭贷款，签订商品房按揭（抵押）贷款合同；
合同内容应当包括：房屋座落、数量、质量、按揭款项数目、计息标准、还款方式、期限、违约责任等；
（三）房地产经营者和抵押人凭房屋买卖合同，商品房按揭贷款合同及其他有关证件向海口市房地产交易部门申请办理商品房过户手续；
（四）抵押人持海口市房地产交易部门发给的《房屋买卖临时契证》向海口市房产登记部门申请办理房屋所有权登记。抵押权人在抵押人领取房屋所有权证书的同时，即向房产登记部门申请办理房产按揭（抵押）的他项权利登记，领取房屋他项权利证书；
（五）抵押权人在他项权利登记之日起三日内（或者双方约定的时间内），依照商品房按揭贷款合同约定的金额一次性为抵押人向房地产经营者付清所需的购房款。
第二十四条 商品房按揭（抵押），从他项权利登记之日起生效。
第二十五条 本办法其他各章规定的条款，除法律、法规另有规定外，均适用于商品房按揭贷款。

第三章 抵押合同的变更
第二十六条 抵押合同的变更，必须经双方当事人达成书面协议。本规定要求经有关机关批准的抵押，还必须征得原批准机关的书面同意。
第二十七条 若抵押人或者抵押权人在抵押设定期限内发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应当及时通知对方当事人。变更后的当事人享有和承受相应的权利和义务。
抵押人或者抵押权人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪时，其财产合法继承人或者代管人继续履行抵押人与抵押权人签订的抵押合同。
合法继承人应当承担的义务，以其因继承而获得的实际价值为限。代管人依国家的有关规定享有和承受权利和义务。
第二十八条 抵押合同发生变更，当事人应当在变更之日起十日内向市房产登记部门办理变更登记。

第四章 抵押物的占管
第二十九条 抵押物由抵押人占有管理。抵押人在占管期间，应当维护抵押物的安全、完好，不得改变其使用性质，不得拆建或者人为贬值。抵押权人有权检查由抵押人占管的抵押物。
第三十条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、出卖、赠与、交换。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应当及时书面通知抵押权人。
第三十一条 抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应当及时将情况通知抵押权人，并应当尽最大努力防止损失的扩大。否则，抵押人负有向抵押权人重新提供或者增加担保的责任。
抵押物因抵押人过失而贬值，抵押人有责任重新提供或者增加担保以弥补不足。
第三十二条 抵押物经房产登记部门依法准予处分的，抵押人应当在接到移交占管通知书后一个月内，将抵押物无条件移交抵押权人占管。抵押人拒不移交抵押物给抵押权人占管的，抵押权人可以按照当时市场房屋租赁价格计扣租金。

第五章 抵押物的处分
第三十三条 有下列情况之一的，抵押权人有权向市房产登记部门申请处分抵押物：
（一）抵押人未依约履行债务的；
（二）抵押人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪而又无合法代理人代其履行债务的；
（三）抵押人的继承人或者受遗赠人或者代管人拒不履行债务的；
（四）抵押人被宣告解散破产的；
（五）抵押合同期届满，抵押人无力清偿贷款的。
第三十四条 房产登记部门应当在接到处分抵押物申请后，十日内做出准予处分或者不准予处分的决定。当事人若不服房产登记部门的决定，可以向上一级主管部门申请复议或者依法向人民法院起诉。
第三十五条 抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：
（一）拍卖；
（二）折价变卖；
（三）兑现。
以上处分方式的具体规定由市房管部门另行制定。
第三十六条 抵押合同期届满，抵押人不履行义务的，抵押权人应当在六个月内向房产登记部门申请处分抵押物。如超过六个月不申请处分抵押物的，抵押人可以在房产登记部门的监督下自行处分抵押物，将所得价款偿还贷款之本息。抵押权人超过二年不向房产登记部门申请处分抵押
物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，则视为自动放弃抵押权。
第三十七条 抵押权人申请处分抵押物时，应当书面通知抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人。抵押物为共有或者出租的，还应当同时通知共有人和承租人。
抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人，应当在接到市房产登记部门批准处分的决定或者人民法院裁定之日起三十日内，将抵押物交抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可以依法向抵押物所在地的人民法院起诉。
由此引起的一切费用由抵押人承担。
第三十八条 抵押物处分时，该房产的共有人或者承租人在平等条件下有优先购买权。
第三十九条 抵押物处分所得款项，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴房产抵押应当缴税费；
（三）偿还抵押人所欠抵押权人的债务本息及违约金；
（四）剩余款额交还抵押人。
同一房产设定数个抵押权的，按照他项权利登记的先后顺序清偿款项不足偿还所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追偿其不足部分。
第四十条 抵押物处分后，抵押人应当自行承担有关人员的安置责任，抵押合同另有约定的，从其约定。

第六章 罚 则
第四十一条 房产抵押经他项权利登记后，当事人应当履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当赔偿另一方因此遭受的经济损失。
第四十二条 当事人因过错，致使抵押合同条款不能执行，有过错的一方应当赔偿他方当事人遭受的直接经济损失。
第四十三条 抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或者已抵押等事实的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十四条 抵押人擅自将抵押物出租、出售、赠与、交换或者以其他方式处分的，其行为无效。
第四十五条 以欺诈手段，骗取他人不动产做为抵押物的，其行为无效，除赔偿抵押权人由此引起的经济损失外，构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。
第四十六条 由于不可抗力影响，致使抵押物全部或者部分损失，价值毁损，以至明显地不能或者不足以作为履行债务的担保，抵押人应当及时告知抵押权人，在取得有关部门证明后，可以免除抵押人向抵押权人重新提供或者增加担保的责任，但不能免除抵押人履行债务的责任。

第七章 附 则
第四十七条 当事人在履行合同中发生争议时，应当协商解决。协商仍未能解决的，任何一方均可依法向房产管理部门申请仲裁或者向抵押物所在地的人民法院起诉。
争议的一方或者双方是港、澳、台地区或者境外法人、个人的，当事人不愿协商或者协商调解无效的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、仲裁条款不明确或者事后又没有达成仲裁
协议的，可以向抵押物所在地的人民法院起诉。
第四十八条 本办法发布前，未办理他项权利登记的房产抵押，如双方约定的抵押期限在本办法发布之后仍未届满的，可以依本办法的有关规定补办他项权利登记。
第四十九条 本办法由海口市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
海口市人民政府市府（1990）63号《海口市房屋交易管理暂行规定》中有关房产抵押的条款，与本办法有不同规定的，按照本办法执行。



1992年7月20日
水利部


关于印发《水利工程建设项目招标投标行政监察暂行规定》的通知

水监（2006）256号


各流域机构，各省、自治区、直辖市水利（水务）厅（局），各计划单列市水利（水务）局，
新疆生产建设兵团，各有关单位：


为进一步加强水利工程建设项目招标投标行政监察工作，规范行政监察行为，完善行政监
察机制，预防水利工程建设项目招标投标过程中商业贿赂和职务犯罪行为发生，根据《中华人
民共和国行政监察法》、《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国行政监察法实施
条例》等法律、法规的规定，制定了《水利工程建设项目招标投标行政监察暂行规定》，现将
该规定印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题请及时向监察部驻水利部监察局反映。
附件：《水利工程建设项目招标投标行政监察暂行规定》

水利工程建设项目招标投标行政监察暂行规定

第一章 总 则

　　第一条 为规范水利工程建设项目招标投标行政监察行为，强化监督，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《水利工程建设项目招标投标管理规定》等法律、法规和规章的规定，并结合实际，制定本规定。
　　第二条 本规定所称水利工程建设项目招标投标行政监察（以下简称"招标投标行政监察"）是指水利行政监察部门依法对行政监察对象在水利工程建设项目招标投标活动中遵守招标投标有关法律、法规和规章制度情况的监督检查，以及对违法违纪行为的调查处理。招标投标行政监察工作不得替代招标投标行政监督工作。
　　第三条 本规定适用于《水利工程建设项目招标投标管理规定》所规定的水利工程建设项目的勘察设计、施工、监理、与水利工程建设有关的重要设备、材料采购等的招标投标的行政监察活动。
　　第四条 招标投标行政监察工作实行分级管理、分级负责。上级水利行政监察部门可以指导和督查下级水利行政监察部门的招标投标行政监察工作。
　　第五条 招标投标行政监察工作遵循依法监察、实事求是、突出重点、监督检查与改进工作相结合的原则。

第二章 招标投标行政监察工作职责

　　第六条 招标投标行政监察部门履行下列职责：
　　（一）对水行政主管部门及其工作人员依法履行招标投标管理和监督职责等情况开展监察；
　　（二）对属于行政监察对象的招标人、招标代理机构及其工作人员遵守招标投标有关法律、法规和规章制度情况开展监察；
　　（三）对属于行政监察对象的评标委员会成员遵守招标投标有关法律、法规和规章制度情况开展监察；
　　（四）对属于行政监察对象的投标人及其工作人员遵守招标投标有关法律、法规和规章制度情况开展监察；
　　（五）受理涉及招标投标的信访举报，查处招标投标中的违法违纪行为。

第三章 招标投标行政监察工作方式与程序

　　第七条 招标投标行政监察工作可采取以下方式：
　　（一）对招标投标活动进行全过程监察；
　　（二）对重要环节和关键程序进行现场监察；
　　（三）开展事后的专项检查。
　　第八条 招标投标行政监察工作应遵循以下程序：
　　（一）根据工作计划和需要进行立项；
　　（二）制定监察工作方案并组织实施。
　　1.根据招标投标项目，制定监察工作实施方案；
　　2.确定监察人员和检查时间，必要时可以邀请专业技术人员参加；
　　3.通知被监察单位；
　　4.公布举报电话、信箱、电子邮箱等；
　　5.组织实施。
　　（三）向所在监察部门提交监察工作报告；
　　（四）受理信访举报，并对违法违纪行为进行调查处理；
　　（五）根据检查与调查结果，作出监察决定或者提出监察建议。
　　第九条 招标投标行政监察部门可根据工作需要，加强与招标投标行政监督部门的配合与沟通。

第四章 招标投标行政监察工作内容

　　第十条 开标前的监察：
　　（一）对招标前准备工作的监察：
　　1.招标项目是否按照国家有关规定履行了项目审批手续；
　　2.招标项目的相应资金或者资金来源是否已经落实；
　　3.招标项目分标方案是否已确定、是否合理。
　　（二）对招标方式的监察：
　　1.招标人是否按已备案的招标方案进行招标；
　　2.邀请招标的，是否已履行审批程序；
　　3.自行招标的，招标人是否已履行报批程序；
　　4.委托招标的，被委托单位是否具备相应的资格条件。
　　（三）对招标公告的监察：
　　1.招标公告是否在国家或者省、自治区、直辖市人民政府指定的媒介发布，在两家以上媒介发布的同一招标公告内容是否一致；
　　2.招标公告是否载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获取招标文件的办法等事项，有关事项是否真实、准确和完整。
　　（四）对招标文件的监察：
　　1.招标文件是否有以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人以及要求或者标明特定的生产供应者的内容；
　　2.评标标准与方法是否列入招标文件，并向所有潜在投标人公开；
　　3.招标文件中规定的评标标准和方法是否合理，是否含有倾向或者排斥潜在投标人的内容，是否有妨碍或者限制投标人之间竞争的内容；
　　4.招标文件中载明的递交投标文件的截止时间是否符合有关法律法规和规章的规定；
　　5.对招标文件进行澄清或者修改的，是否在规定的时限前以书面形式通知所有投标人。
　　（五）对资格审查的监察：
　　1.潜在投标人（或者投标人）资格条件是否符合招标文件要求和有关规定；
　　2.是否对潜在投标人（或者投标人）仍在处罚期限内或者在工程质量、安全生产和信用等方面存在的不良记录进行审查；
　　3.是否存在歧视、限制或者排斥潜在投标人（或者投标人）的行为。
　　（六）对标底编制的监察：
　　1.招标人标底编制过程及结果在开标前是否保密；
　　2.招标人标底（或者标底产生办法）是否唯一。
　　（七）对投标的监察：
　　1.招标人或者其代理人是否核实投标文件递交人的合法身份；
　　2.招标人或者其代理人是否当场检查投标文件的密封情况；
　　3.招标人或者其代理人是否按规定的投标截止时间终止投标文件的接收。
　　第十一条 对开标的监察：
　　（一）开标程序是否合法、公开、公平、公正；
　　（二）开标时间是否与接收投标文件截止时间为同一时间；
　　（三）开标地点是否为招标文件预先确定的地点；
　　（四）有效投标人是否满足三个以上的要求；
　　（五）招标人或者其代理人是否核实参加开标会的投标人代表的合法身份；
　　（六）招标人或者其代理人是否按照法定程序，组织投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或者委托公证机构检查并公证投标文件的密封情况；
　　（七）招标人或者其代理人是否将所有投标文件均当众予以拆封、宣读。设有标底（或者标底产生办法）的，是否当场宣布标底（或者标底产生办法）。
　　第十二条 对评标的监察：
　　（一）对评标委员会的监察：
　　1.评标委员会组成人数以及专家库的使用是否符合有关法律法规和规章的规定；
　　2.评标委员会成员是否符合有关法律法规和规章规定的回避要求；
　　3.评标委员会中技术、经济、合同管理等方面的专家评委是否占成员总数的三分之二以上；
　　4.专家评委的产生是否根据专业分工从符合规定的评标专家库中随机抽取产生。技术特别复杂、专业性要求特别高或者国家有特殊要求的招标项目，采取随机抽取方式确定的专家难以胜任的除外；
　　5.评标委员会成员名单的产生时间是否符合有关规定；
　　6.评标委员会成员名单在中标结果确定前是否保密。
　　（二）对评标过程的监察：
　　1.评标程序是否符合有关规定；
　　2.评标标准与方法是否与招标文件一致；
　　3.招标人是否采取必要措施，保证评标在严格保密的情况下进行；
　　4.评标委员会成员是否遵守职业道德和纪律要求；
　　5.评标委员会成员是否独立评审，但确需集体评议的除外；
　　6.评标委员会是否出具评标报告，评标报告的讨论及通过、中标候选人的推荐及其排序是否符合有关规定。
　　第十三条 对中标的监察：
　　（一）招标人是否按评标委员会的推荐意见确定中标人。与评标委员会推荐意见不一致的，理由是否充足；
　　（二）招标人是否在中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；
　　（三）招标人与中标人是否订立背离合同实质性内容的其他协议。
　　第十四条 对招标投标活动中其他情况的监察：
　　（一）水行政主管部门是否依法正确履行管理和监督职责；
　　（二）是否存在非法干预招标投标的行为；
　　（三）是否存在行贿、受贿等行为；
　　（四）中标合同的履行情况；
　　（五）其他需要监察的事项。
第五章 招标投标行政监察工作权限

　　第十五条 要求招标人将年度招标计划及时报送监察部门；列入监察工作计划的具体项目的招标公告发布、招标文件出售、评标委员会成员产生等事项于三天前报送监察部门；评标结果与报告按时报监察部门备案。
　　第十六条 对标底编制、资格审查、投标、开标、评标、中标及合同签订等与招标投标有关的活动进行监察。
　　查阅或者复制与招标投标有关的文件、资料、财务账目及其他有关的材料。
　　第十七条 要求涉及招标投标的被监察的单位和人员就有关事项作出解释和说明。
　　第十八条 协调建设管理、招标投标管理、财务、审计、预算执行、质量监督等单位（部门）参与监督检查。
　　第十九条 对招标投标中的违法违纪行为进行调查处理，要求有关单位（部门）和人员进行配合。
　　第二十条 对违反招标投标规定的行为，行政监察人员可以予以提醒、纠正或者制止；不及时进行整改的，可以提出监察建议；情节严重构成违纪的，依法作出监察决定；构成犯罪的，移交司法机关处理。

第六章 招标投标行政监察工作纪律要求

　　第二十一条 参与招标投标行政监察的监察人员应当依法办事、遵守纪律、坚持原则，正确履行职责。有下列行为之一的，应予以批评教育；经批评教育不改的，应予以撤换；情节严重的，依法依纪处理：
　　（一）对监察中发现问题不及时采取措施，以致造成损失或者使损失扩大的；
　　（二）纵容、包庇违法违纪行为的；
　　（三）利用职权谋取私利的；
　　（四）泄露保密事项的；
　　（五）不遵守工作纪律的；
　　（六）其他有碍招标投标工作公开、公平、公正进行的。
　　第二十二条 行政监察对象应当依法正确履行工作职责，配合监察部门开展工作。对在招标投标活动中有下列行为之一的，按照有关规定予以处理：
　　（一）拒绝、阻挠监察人员监察的；
　　（二）未严格执行有关招标投标法律、法规和规章规定的；
　　（三）不遵守招标投标工作纪律的；
　　（四）循私舞弊、滥用职权和玩忽职守的；
　　（五）其他有碍招标投标活动公开、公平、公正进行的。

第七章 附 则

　　第二十三条 本规定由监察部驻水利部监察局负责解释。
　　第二十四条 各流域机构，各省、自治区、直辖市水行政主管部门可以根据本规定，制订相应的实施办法。
　　第二十五条 对依据《中华人民共和国政府采购法》，采取招标方式实施的部门集中采购项目、限额以上分散采购项目开展行政监察的，参照本规定执行。
　　第二十六条 本规定自9月1日起施行。




水利部
2006年8月14日