国家发展改革委、财政部关于证券、期货市场监管费收费标准有关问题的通知

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住房按揭保险制度研究

吴宇律师


内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词：住房 按揭 保险





住房按揭保险制度研究

目 录
前言 P3

一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一）关于强制保险问题
二）指定受益人为贷款人问题
三）指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一）我国住房按揭保险之现状
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想

结束语 P14

参考文献 P15









前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。
广东省深圳市人民政府


深圳经济特区城市公共大巴专营管理规定

(1992年12月31日深圳市人民政府令第4号发布)


第一条 为了加强对深圳经济特区城市公共大巴专营的管理，为市民提供方便、安全、舒适、准时、快捷的公共交通服务，特制定本规定。

第二条 本规定所称城市公共大巴专营权(以下简称专营权)，是指由深圳市人民政府(以下简称市政府)授予符合条件的企业在一定的区域和期限内单独享有经营城市公共大巴服务的权利。

第三条 未被授予专营权的企业和个人，不得在深圳经济特区范围内经营公共大巴业务。

第四条 被授予专营权的企业(以下简称专营企业)未经市政府批准不得转让或变更其专营权。

第五条 深圳市运输局是专营企业的监督管理部门，代表市政府与专营企业签订深圳经济特区城市公共大巴专营合同(以下简称专营合同)。

专营企业的内容应当包括专营区域、专营期限、利润管理和分配、票价控制及调整、专营权利和义务、违约责任、专营权的延长和撤销等。

第六条 专营区域是指在深圳经济特区范围内的一定区域。

第七条 专营期每期为五年。

专营期限届满前一年，专营企业可向市政府提出延长专营期限的书面申请。市政府认为专营企业能够维持正常有效公共大巴服务，可以批准延长期限，但每次延期不得超过五年。

第八条 市政府保证专营企业的年收益相当于公共大巴年营运收入的10％。

营运收入，是指专营企业通过经营公共大巴业务所得的票款收入。

年收益，是指专营企业当年经营公共大巴业务所获利润及经营与公共大巴专营权相关连的业务所获利润的总和。

专营企业税后纯收益的30％，应列入专营企业的发展基金。

第九条 专营企业应当设立储备金。

专营企业的年收益超过年营运收入的10％时，超额部分应纳入储备金；年收益达不到年营运收入的10％，则从储备金中提款补足。储备金不足以补欠时，专营企业可向市政府提出申请，请求提高票价或由市政府补贴，使其年收益得以实现。

第十条 专营企业可在城市总体规划已确定下来的公共大巴场站用地范围内，按城市总体规划的要求，在确保场站用地、用房的条件下，经市规划部门批准，进行房地产开发经营。专营企业也可以依法从事其他方面的房地产开发经营。专营企业房地产开发经营所得收益的80％，应作为专营企业的发展基金，用于购置新车及场站和附加设施的建设。

前款收益单独列帐，不计入第八条规定的年收益。

第十一条 专营企业按规划每年新增的车辆及场站、厂房的投资，从取得专营权之日起五年内由市政府资助；五年后，从专营企业的发展基金中开支，确有困难时，可申请市政府予以补助。

场站等公共交通设施的维修费从城市建设维护费中拨给。

第十二条 专营企业可以实行减员不减工资总额的制度，按公共大巴实际行驶里程和营运收入的一定比例计提浮动工资，并列入成本。

第十三条 专营企业对公共大巴的专用车道和上下站享有独占性使用权。

第十四条 专营企业必须按照深圳市公共交通规划的要求，保证特区内公共大巴的正常营运和深圳市公共交通规划的及时实施。

第十五条 从专营权授予之日起六个月内，专营企业必须将未来五年经营滚动规划提交市运输局。市运输局应征求市计划局、规划国土局、财政局的意见，并在接到经营滚动规划之日起一个月内做出审查决定，并报市政府备案。

五年经营滚动规划应当包括：

(一)公共大巴线路的开辟和调整场站发展规划，现有线路的车辆分配情形及需新增的公共大巴类型、数量的估计；

(二)公共大巴的服务时间、行车时间间隔的预测；

(三)未来五年经营滚动规划中财政负担的预测；

(四)票价调整的时间和幅度的预测；

(五)企业经营预测。

第十六条 专营企业必须在每年第一季度末以前，向市运输局报送上一年经营发展规划的执行情况和有关财务报表。在每年九月底之前，报送从下一年开始的五年经营滚动规划。

第十七条 专营企业在第一个合同期内至少在五条市区公共大巴线路上实行无人售票；在取得专营权的第六年内所有市区公共大巴线路实行无人售票。

第十八条 专营企业应当遵守和执行国家的物价政策。普票、月票、专线票的定价和调整，由深圳市物价管理部门审核后上报市政府，市政府应当在一个月内做出是否批准的决定。

第十九条 专营企业必须按照市运输局指定的线路、每条线路的车辆数、营运时间、行车时间间隔，提供正常的公共大巴服务。

第二十条 专营企业对场站设置、行车线路、每条线路的车辆数、营运时间、行车时间间隔作计划改变，事前必须向市运输局提出书面申请，市运输局应当自接到书面申请之日起十五日内做出答复。

第二十一条 专营企业应当对下列情况保持正常记录：

(一)每日在每条线路上所使用的公共大巴数量和载客量；

(二)每日在每条线路上公共大巴行驶的平均次数和里程；

(三)每日在每条线路上的收入；

(四)每日在每条线路上由于车祸、机器故障及车辆、人员短缺而造成的损失；

(五)车辆的维修情况。

第二十二条 专营企业应当按市运输局要求的形式和时间提交前条规定的记录文件。

第二十三条 市运输局或其书面授权的工作人员有权检查专营企业与专营权有关的厂房、设备及所使用的车辆。

第二十四条 市运输局会同市规划国土局、计划局、公安交通管理局共同制定深圳市公共交通规划。规划应当包括公共交通线路的开设，场站、修理厂、枢纽站的设置等。

大型住宅区、工业区与公共大巴场站应当同时规划，同时投入使用。

第二十五条 深圳市审计部门应每年对专营企业进行审计，并将审计情况向市政府报告，同时抄送市财政局。

第二十六条 在紧急情况下，市政府认为有必要时，可以指示中止专营企业的专营权或部分线路的专营权，直到市政府宣布紧急情况不再存在为止。

第二十七条 市政府可以根据实际情况的需要作出下列决定：

(一)临时改变一条或多条指定的线路；

(二)在一条并非指定的线路上暂时指定符合条件的企业经营公共大巴服务；

(三)要求专营企业新增一条或几条线路。

第二十八条 对违反本规定第三条的企业或个人，市运输局应当责令其停止侵权行为，并可没收其非法所得和运输工具。

第二十九条 违反本规定第四条的专营企业，市政府可撤销其专营权。

第三十条 专营企业不履行本规定第十五条、十六条、十七条、十八条、十九条、二十条所规定义务的，应当被视为不能维持正常有效的服务，市政府可撤销其专营权，终止专营合同。

第三十一条 专营企业有下列情形之一的，市运输局应当责令其改正；造成严重后果的，市政府可撤销其专营权，并可由市运输局对责任人员予以行政处分：

(一)经营管理不善，造成严重亏损；

(二)拒绝接受有关部门的监督检查；

(三)擅自改变服务时间、行车线路；

(四)违反专营合同的有关规定。

第三十二条 专营企业擅自提高票价，市物价管理部门应当责令其限期改正，并可没收其非法所得。

第三十三条 本规定自发布之日起施行。